2025年的中国楼市，已然显露出与往昔截然不同的新气象。曾经喧嚣尘上的市场长富资本，如今正悄然经历着一场深刻的变革，两大趋势的涌现，正在重塑整个行业的格局。
首先，让我们将目光聚焦于供需关系的变化。过去，许多城市不顾实际需求，盲目扩张房地产供应，大兴土木的景象随处可见，导致库存积压，市场不堪重负。如今，政策的导向已经发生了根本性的转变，从无序扩张转向盘活存量土地。国家明确规定，对于那些房屋去化周期超过36个月的城市，将坚决暂停新的土地供应。即使是去化周期在18到36个月之间的城市，也必须优先盘活现有的土地资源，才能考虑新增供应。数据显示，2025年全国住宅用地计划供应量同比下降了20%，二线城市更是大幅下降了30%。以广东省为例，已经发行了近2000亿元的专项债券，用于收储闲置土地。据统计，全国范围内将有超过4600宗闲置土地被重新盘活利用。
展开剩余66%广州推出的“专项借款加房票安置”政策堪称亮点。政府通过收购存量房作为安置房，既有效消化了市场上的库存，又为拆迁户提供了更多样化的选择，相较于以往单一的自建安置房模式，无疑更加务实有效。而深圳则允许城市更新项目中的保障性住房转化为商品房，既保证了保障房的供应总量，又避免了开发商面临资金链断裂的风险。
第二个显著的变局在于，房地产企业的经营重心正在从追求数量转向提升服务质量。过去几年，房地产企业过度追求规模扩张，疯狂拿地，导致负债率居高不下，一旦市场销售出现下滑，便极易爆发危机。现在，国家正积极引导行业进行自我整顿，问题房企要么进行债务重组，要么进行司法重整。值得欣慰的是，近期已有数家大型房企通过债转股、出售资产等方式成功降低了杠杆，逐步摆脱困境。新增出险房企的数量也在逐渐减少，市场对烂尾楼的担忧也逐渐消退。
与此同时，开发商开始将更多的精力投入到提升房屋品质和服务水平上。过去，企业之间比拼的是建设速度和数量，而现在，比拼的则是房屋的舒适度和智能化程度。例如，上海放宽了阳台的计容规则，这意味着阳台面积将不再计入公摊面积；成都则规范了附属空间的计算方式，让购房者能够以相同的价格购买到更加实用的住房。今年一月份，深圳甚至出现了“日光盘”，但与以往抢购刚需房不同的是，这次热销的是配备了绿色科技系统的改善型住宅，这充分表明，消费者并非不愿购房，而是不愿意购买那些质量平庸、缺乏亮点的产品。
或许有人会问，放松限购政策不是为了刺激购房需求吗？这又该如何解读呢？以深圳为例，在盐田、大鹏等非核心区域，确实放宽了购房套数的限制，但在核心区域，限购政策依然严格执行。此外，取消首套房和二套房的利率差异，并非鼓励炒房，而是为了减轻真正有购房需求的家庭的负担。上海将多子女家庭的公积金贷款额度提高至216万元，北京则将二套房的首付比例降低至30%，这些政策都精准地瞄准了刚需和改善型购房者，而非吸引投机者重返市场。
与过去只关注房价涨跌不同，如今的购房者开始关注租金回报率。目前，一二线城市的许多房产租金回报率已经回升至2%左右，接近房贷利率，甚至比购买国债更为划算。此外，房价收入比也在逐步下降，在一些城市已经接近国际同类城市的水平。在这样的背景下购房，更多的是为了满足居住需求，而非寄希望于房价暴涨，心态自然更加理性。
事实上，上述两大变局都指向同一个方向：房地产市场正在从依赖房价上涨盈利转向依赖服务和品质盈利。正如住建部所指出的，城镇化已经进入稳定发展期，城市发展需要从存量提质入手，房地产行业也必须随之转型。过去，我们关注的是“有没有”的问题长富资本，而现在，我们更关注“好不好”的问题。
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